Фактори и импликације раста цена станова на Тајвану
Тајвански медији наводе да је становање у Тајпеју толико скупо да просечно домаћинство не би морало ни да једе ни пије више од петнаест година да би имало стан. [једна] Они користе ову статистику да објасне високе трошкове становања и потешкоће у стицању власништва над кућом. Растуће цене су такође учиниле становање политичким питањем. Повећање понуде социјалних станова, или проналажење метода за обуздавање раста цена, постало је кључно питање на свим великим изборима од 2010. Могућа стамбена решења су у сталној дебати и, због отпора различитих интересних група, споро напредују.
Колико је скупо становање у Тајпеју? Популарна калкулација да петнаест година не једете или пијете да бисте поседовали место заснива се на односу средње цене становања и средњег годишњег прихода домаћинства, који је порастао са 8,9 на 15,7 између 2005. и 2014. [два] Према сличном истраживању спроведеном од стране Демограпхиа Интернатионал Хоусинг Аффордабилити Сурвеи, тај однос је 17 за Хонг Конг и 10,6 за Ванкувер, два од најнеповољнијих градова на свету, са Лондоном на 8,5 и Сан Франциском са 9,2. [3] То чини Тајпеј међу најнеприступачнијим градовима на свету. [4] Просечно домаћинство у Тајпеју мора да плати две трећине свог прихода за хипотеку, што је далеко изнад 30 процената, што се сматра границом приступачности (види табелу 1). [5]
Од 2005. године цене станова су се више него удвостручиле у Тајпеју. Просечан стан од 30 пингова (1067,4 квадратних стопа) кошта око 620.000 долара (УСД). Док је Тајпеј забележио најозбиљнија повећања, цене расту широм Тајвана. Између 2005. и 2014. године, просечне цене станова на Тајвану порасле су за 70 процената и стално су премашивале ниво прихода од приступачне хипотеке (видети табелу 1). Месечне плате стагнирају, расту само за 12,25 одсто, што је мање од стопе инфлације. У међувремену, просечна стопа економског раста износила је само 3,92 одсто, што је знатно заостајало за растом цена станова.
Фактори који доприносе високим ценама
Ово је трећи велики скок цена станова од нафтне кризе 1970-их. Први скок је уследила због инфлације изазване поскупљењем нафте. Други скок, крајем 1980-их, углавном је био последица исхитрене економске либерализације. Тајван је био под притиском Реганове администрације да смањи прекомерне трговинске вишкове отварањем својих тржишта. [6] Накнадно повећање цена било је огромно, а цене станова у Тајпеју су се више него удвостручиле између 1987. и 1990. године. [7] Финансијска дерегулација и брза апресијација тајванске валуте привукли су налет страног капитала. Прекомерна штедња и ниске камате формирале су велику залиху новца која је покретала шпекулације са имовином. Овај економски хаос покренуо је значајан покрет становања на Тајвану 1989. године, познат као Покрет пужева без шкољки, који се односи на многе људе који нису могли да поседују домове. [8]
Овај трећи скок почео је 2005. године у време спорог економског раста и наставио се кроз глобалну економску кризу из 2008. до данас. Главни узрок је био масивни повратак тајванског прекоморског капитала, због неизвесности глобалних финансијских тржишта и растуће цене рада у Кини. Овај ефекат је овековечен политиком привлачења капитала који се враћа смањењем пореза на наследство са 50 процената на 10 процената у 2009. Пошто су се многе производне линије преселиле у иностранство, инвеститори који враћају капитал нису били заинтересовани за улагање у индустријски развој. Поред тога, тајвански порески систем, који је улагања у некретнине учинио ефикасним начином избегавања пореза и складиштења новца, додатно је подстакао прилив капитала који се враћа на тржиште некретнина.
Ниске камате на хипотеке (испод 2 процента од фебруара 2009. године) такође су одиграле значајну улогу у овом трећем скоку. Још једном, прекомерна штедња је један од фактора, али у поређењу са другим стамбеним порастом из 1980-их, овај пут је пораст више резултат штедње предузећа и предузећа, а не опште штедње домаћинстава. Током трећег скока, просечна стопа штедње у домаћинству се смањивала, посебно међу домаћинствима са ниским до средњим приходима, што показује да су шпекуланти трећег таласа богатији од својих ранијих колега. [9]
Други фактор је закон из 2002. који је омогућио кинеским држављанима да уђу на Тајван и купују имовину. Тајван намеће ограничења за купце из Кине, као што је минимална уплата од 50 одсто, боравак не дужи од четири месеца годишње и никаква препродаја у року од три године. Ово такозвано правило 543 такође ограничава укупан број продаје станова купцима из континенталне Кине. До сада је званично одобрена само 191 трансакција. [10] Међутим, многе инвестиције у некретнине се спроводе преко транснационалних корпорација, које могу укључивати кинеске акционаре, што отежава утврђивање стварног утицаја кинеског капитала на тржиште некретнина Тајвана. Од 2002. године значајно се повећао број земљишта и права на изградњу које су стекли страни држављани, посебно права на земљиште, која, за разлику од континенталне Кине, могу бити у приватном власништву на Тајвану (видети табелу 2). С друге стране, утицај овог прилива капитала може бити јавно преувеличан, што подстиче спекулације јер локални инвеститори у некретнине предвиђају будућу куповину кинеских држављана. [Једанаест]
Становање се такође сматра добром инвестицијом и подразумеваним начином за домаћинства да чувају вредност како се њихово богатство повећава јер су нагли падови цена станова углавном непознати. Протржишне стамбене политике усвојене од 1990. године одиграле су важну улогу у стабилизацији стамбеног тржишта. Током економских криза, као што су азијска финансијска криза 1997. године, инцидент од 11. септембра 2001. године, избијање САР-а 2003. и глобална финансијска криза 2008. године, влада је обезбедила додатна средства за хипотеке са ниским каматама. У 2001. години, стопа пореза на вредност земљишта је смањена за половину, што је такође помогло да се подстакне тржиште некретнина. [12]
који је убио краља на краљевима
Ефекти на економију, друштво и политику Тајвана
Шпекулације су повећале друштвену неједнакост и број супербогатих. Куповина имовине била је тражена авенија за паркирање новца за богате људе широм света. Посебно на Тајвану, профит од улагања у некретнине је посебно привлачан и постао је брз начин да се акумулира богатство. Највећих пет процената прихода остварили су 32,7 пута више од најнижих пет процената 1998. године, а порасли су на 96,6 пута у 2012. години. [13] Нарочито после 2000. године, један проценат највећих акумулирао је више богатства брже од свих осталих доходовних разреда. Цху, Цхов и Ху (2015) упоредили су акумулацију богатства на Тајвану са остатком света користећи Светску базу података о највећој инцоме. [14] Према бази података, један проценат највећих на Тајвану је зарадио 10,85 одсто свих прихода у 2014. години. [петнаест] Брзина овог повећања премашује Јапан и приближава се брзини Јужне Кореје и Сингапура. [16] Број тајванских милијардера наведених у Форбсу порастао је са пет људи у 2009. на 38 људи у 2015. Међу првих пет најбогатијих људи, двоје њих се бави некретнинама. [17] Богатство на Тајвану се све више ослања на капиталну добит са тржишта некретнина, а не на стварну производњу. [18]
Проблем приступачности становања погађа све више породица, а због овог економског притиска постепено се мењала и сама структура породичног живота. Примери овог тренда укључују младе људе који одлажу брак, ниже стопе бракова и ниже стопе фертилитета. Стопа наталитета на Тајвану пала је на 0,9 у 2010. години, међу најнижима у свету. [19] Ове промене су одраз растућег генерацијског јаза. Млађе генерације не прате пут својих родитеља у стварању нових породица, нити имају слична економска средства да акумулирају богатство. Недавно истраживање од Бусинесс Тодаи показује да 50 одсто младих од 25 до 40 година живи са родитељима како би уштедели на трошковима становања. [двадесет] Фаллинг Генератион , популарна књига коју је објавио Тајвански раднички фронт, велика радничка организација, објашњава ову генерацијску кризу са којом се Тајван суочава. [двадесет један] Шпекулације некретнинама су један од фактора за кривицу. [22]
Из ових наведених разлога, стамбени покрет поново добија замах. Конзорцијум за заступање социјалног становања формирао је 2010. године 14 невладиних организација које раде за различите угрожене групе. Иако је идеја социјалног становања била нова и нејасна за већину људи, концепт је одмах почео да добија популарну подршку. Концепт социјалног становања за изнајмљивање је сличан јавном становању у Сједињеним Државама. Конзорцијум за заступање социјалног становања стратешки користи изборе као кључни моменат за покретање реформи политике. [23] Закон о становању, који настоји да успостави робусно стамбено тржиште, побољша квалитет становања, а тиме и омогући свим грађанима да уживају у одговарајућем становању и достојанственом животном окружењу, донет је пре председничких избора 2012. године. [24] Градоначелници изабрани у шест већих градова 2014. године, сви су изјавили да имају за циљ повећање броја социјалних стамбених јединица. Нови градоначелник Тајпеја, Ко Вен-је, обећао је да ће додати 50.000 јединица. Недавно је тајвански законодавни јуан одобрио план пореза на имовину који је предложило Министарство финансија уочи предстојећих председничких избора 2016. Садржај ових нових политика је још увек далеко од савршеног, али напредак се полако остварује.
Могућа политичка решења и изазови
Шта Влада може учинити да ублажи негативне ефекте? Најбоље идеје до сада су заправо потекле од различитих учесника стамбеног покрета, а не од владе и фокусиране су на пореску реформу, регулисање тржишта станова за изнајмљивање и повећање социјалног изнајмљивања станова. Међутим, мало је вероватно да ће централне и општинске владе или креатори политике у потпуности прихватити ове идеје.
Поред тога, становање на Тајвану је шпекулативни инструмент, што се може видети кроз комбинацију три максимума: високе стопе поседовања кућа, високе стопе слободних радних места и високе цене станова. Стопа поседовања кућа на Тајвану достигла је 83,9 одсто у 2010. години, у поређењу са стопом слободних радних места од 19,3 одсто. [25] У граду Тајпеј, власништво над кућама је било ниже са 75,2 одсто, али је стопа слободних радних места од 13,4 одсто и даље била необично висока. Проценат слободних станова је упадљив, као и његова вртоглава вредност. Ове три контрадикторне карактеристике могу коегзистирати због веома ниских пореза. Ниски порези на стамбене трансакције подстичу улагање у становање, док низак порез на имовину смањује трошкове чувања имовине. [26] Прилично је запањујуће да је годишњи порез на поседовање аутомобила много већи од пореза на имовину. Као резултат тога, становање се може третирати као роба у складишту.
Пореске реформе су неопходне да би се променили постојећи системи пореза на земљиште и становање, који се заснивају на процењеним, а не на стварним вредностима станова. Ово у великој мери потцењује порезе на трговину и држање имовине. Високе цене станова и тржиште некретнина у процвату, стога, нису у стању да допринесу великом делу пореских прихода. Пореска реформа је тежак задатак јер су приватни инвеститори били утицајни у политици било као донатори у кампањама. [27] План пореза на имовину који је недавно усвојио тајвански законодавни јуан и даље је проблематичан јер оставља простор за избегавање пореза. На пример, капитална добит од четири милиона НТ долара или мање неће се опорезовати. У неким случајевима порези су чак нижи него раније. [28] Овај процес прати типичан образац реформи политике на Тајвану. Влада и законодавци праве неке промене као одговор јавности, али су реформе уздржане због континуиране заштите интереса приватних инвеститора.
Тајвански стамбени систем је изграђен на принципима система слободног тржишта. Ребецца Л.Х. Цхиу, професор у Центру за урбанистичке студије и урбанистичко планирање на Универзитету у Хонг Конгу, напоменула је да Тајван има најслободнији стамбени систем у источној Азији. [29] Влада је играла пасивну улогу и као добављач и као регулатор становања. Стамбени објекти који се обезбеђују стамбеним пројектима финансираним од стране владе чине само 5,3 одсто укупног стамбеног фонда, и то становање је првенствено за поседовање, а не за изнајмљивање. [30] Промовисање стамбеног власништва је доминантан циљ стамбених политика јер смештање станова у приватни сектор може смањити одговорност владе. Од 1990-их, хипотеке са ниским каматама биле су примарни механизам за државну стамбену регулативу и само је мали, ограничен буџет доступан за субвенције за кирију.
Регулисање тржишта изнајмљивања станова представља изазов јер је већина операција изнајмљивања малог обима. Према Глобал Проперти Гуиде-у, бруто принос од закупа на Тајвану је само 1,57 одсто, што значи да је повраћај улагања у закуп веома низак. [31] Мало тржиште и низак принос ометају оснивање професионалних компанија за изнајмљивање. Напори да се изнајмљивање станова промени са примарно неформалног тржишта на формално тржиште захтева различита разматрања, као што је како побољшати квалитет станова за изнајмљивање и не обесхрабрити приватне власнике да издају станове за изнајмљивање. Регулатива ће морати да укључи реформу пореза на стамбене објекте како би се дали подстицаји станодавцима да изнајмљују и обесхрабрили власнике да задрже празне стамбене јединице.
Проценат јавних станова за изнајмљивање је упадљиво низак, само око 0,08 процената укупног стамбеног фонда. Према истраживању Министарства унутрашњих послова из 2011. године, 86,8 одсто грађана подржава концепт социјалног становања за изнајмљивање. [32] Чак и приватни инвеститори подржавају социјално становање јер верују да би требало да постоји раздвајање између профитних и непрофитних станова, а о последњем треба да се брине влада. Изазов је да овај концепт постане стварност. Већина насеља не поздравља пројекте социјалног становања, а јавна урбана земљишта су све оскуднија, што отежава проналажење локација за становање.
Регулисање тржишта некретнина за изнајмљивање захтева јаче учешће јавног сектора у координацији и управљању. Када је изградња јавних станова заустављена почетком 2000-их, погођени су и стамбени уреди. Капацитет је додатно ограничен повећањем дефицита због спорог економског раста и ниских пореза. Порески приходи Тајвана износили су само 12,8 одсто БДП-а у 2012, што је много ниже од Сингапура (14,1 одсто), Јапана (16,8 одсто), Јужне Кореје (20,2 одсто) или земаља ОЕЦД-а (у просеку 33,8 одсто у 2010). [33]
Закључак
Иако се нова стамбена политика суочава са многим политичким и финансијским изазовима, социјално незадовољство наставља да гура владу и креаторе политике да делују. Стамбена неједнакост је постала политичко питање које градоначелници у већим градовима и председник морају да донесу политике за побољшање ситуације. Неки људи на Тајвану мисле да се тржиште некретнина надувавало и да ће се проблем решити природно када балон пукне. Други се брину да Тајван прати пут Јапана, са изгубљеним деценијама економске стагнације. Упитно је да ли ће и када балон пукнути, јер шпекулативне инвестиције потичу од вишка домаћег капитала, штедње и континуираног прилива страног капитала. Пореска реформа ће охладити спекулације, али ће цене у најбољем случају полако пасти. Колико год цене становања биле високе или ниске, увек ће постојати потражња за стамбеним зградама са ниским приходима, што је до сада стамбена политика занемаривала. Тренутни удео од 0,08 процената који обезбеђује социјално становање за изнајмљивање је сувише низак да би се збринуле социјалне потребе. [3. 4]
[једна] Ксу Иипинг, Да бисте купили кућу у Тајпеју, немојте јести нити пити 16 година Либерти Тимес , 5. мај 2012. Кинески: хттп://невс.лтн.цом.тв/невс/бусинесс/папер/879666
[два] Министарство унутрашњих послова Тајвана, Анкета о стамбеној потражњи, Институт за просторно планирање и информације (ИППИ), Тајпеј: (2004-2014). Кинески: хттп://ввв.иппи.орг.тв
[3] Тајпеј није укључен у ову анкету; Анђео, Шломо. 11тхАннуал Демограпхиа Интернатионал Хоусинг Аффордабилити Сурвеи: 2015, Демограпхиа, (2014: 3рдквартал): 33: хттп://ввв.демограпхиа.цом/дхи.пдф
[4] Алиша Харидасани, Велике цене у малом Тајпеју: Зашто је имовина тако скупа у главном граду Тајвана? ЦНН , 23. април 2015: хттп://едитион.цнн.цом/2015/04/22/бусинесс/таиван-таипеи-екпенсиве-хоусинг-маркет/
[5] Министарство унутрашњих послова Тајвана, Анкета о стамбеној потражњи, Институт за просторно планирање и информације (ИППИ), Тајпеј: (2004-2014). Кинески: хттп://ввв.иппи.орг.тв
[6] Ми, Фу-Куо, Јавна стамбена политика на Тајвану, Тајван: радикални тромесечник у друштвеним студијама 1 (2/3; 1988): 138. Кинески
[7] Цене новоизграђених станова више него учетворостручене.
[8] Ји-Линг Чен и Хернг-Дар Бих. Про-тржишни стамбени систем на Тајвану, Становање у источној Азији , едс. Џон Долинг и Ричард Роналд. (Палграве МацМиллан, 201): 205-229.
Нил Армстронг је слетео на Месец
[9] Ху Шенг-Ченг. Испитујући друштвену неједнакост на Тајвану у односу на приход и цену, Тајванска економска прогноза и политика 45, бр. 2 (Тајван: Економски институт, Ацадемиа Синица, 2015): 32. Кинески. хттп://ввв.ецон.синица.еду.тв/цонтент/периодицалс/цонтентс/2013090215154369017/?МСИД=2015041011173318325
[10] Министарство унутрашњих послова Тајвана, Отварање земљишних ресурса за посетиоце са копна за улагања у некретнине, Одељење за земљишну администрацију, (2015): кинески. хттп://ввв.ланд.мои.гов.тв/цххтмл/цонтент.асп?цид=992&мцид=1544&кцоде=
[Једанаест] Чен и Бих. 2014
[12] Ибид.
[13] Цху, Цирус Ц. И. и Тинг Иуех Канг, Социјална неједнакост у економској трансформацији, Тајванска економска прогноза и политика 45, бр. 2 (Тајван: Економски институт, Ацадемиа Синица, 2015): 9. хттп://ввв.ецон.синица.еду.тв/цонтент/периодицалс/цонтентс/2013090215154369017/?МСИД=2015041013275318
[14] Цху, Цирус, Теиу Цхов и Схенг-Цхенг Ху, највеће удјеле прихода на Тајвану 1977-2013, Радни документ базе података о највећим приходима, (2015/2)
[петнаест] Алваредо, Факундо, Ентони Б. Аткинсон, Томас Пикети и Емануел Саез, Тхе Ворлд Топ Инцомес Датабасе, приступљено 9. јула 2015: хттп://топинцомес.г-монд.париссцхоолофецономицс.еу
[16] Цханг, Сханг-Ии и Цхен, Ии-Сан, Топ 1% одузима од 11%: Реалност друштвене неједнакости на Тајвану, Цоммонвеалтх Магазине. (2015): Кинези. хттп://ввв.цв.цом.тв/артицле/артицле.ацтион?ид=5064092
[17] Фланнери, Русселл, 2015 Форбес милијардери: Тајван има 7 нових чланова, Снацк Кинг Слимс Довн, Форбес. 2. март 2015: хттп://ввв.форбес.цом/ситес/русселлфланнери/2015/03/02/2015-форбес-биллионаирес-таиван-боастс-7-нев-мемберс-снацк-кинг-слимс-довн/
[18] Ху, Шенг-Ченг, 2015.
[19] Министарство унутрашњих послова Тајвана, Стопе фертилитета жена у репродуктивном добу, Статистички годишњак унутрашњих послова, Одељење за послове регистрације домаћинстава, (2015): совф.мои.гов.тв/стат/иеар/и02-04.клс
[двадесет] Јин, Зхоукан, Анкета о становању младих одраслих, Бусинесс Тодаи , 8. април 2015: Кинески. хттп://ввв.сторм.мг/артицле/45838
сјајна звезда на југоисточном ноћном небу
[двадесет један] Лин, Ј.Х., Ј.С. Хунг, Ј.Х. Ли, Ј.Ц. Ванг и Ф.И. Чанг, Генерација која пада: Кризе великих корпорација, сиромаштво и ниска стопа фертилитета, (Тајван: Тајвански раднички фронт, 2011)
[22] Чен и Бих. 2014
[23] Пинг-Ии Лу, Јавни разговор, Дипломски институт за изградњу и планирање, Национални тајвански универзитет. 17. јуна 2015. године.
[24] Министарство унутрашњих послова, Закон о становању, закони и прописи, Република Кина (Тајван): хттп://ввв.мои.гов.тв/енглисх/енглисх_лав/лав_детаил.аспк?сн=176
[25] Израчунавање стопе поседовања куће је заправо веома лабава па би стварни број требало да буде мањи. Уз високу стопу поседовања кућа и мањину заступљеност оних који не могу да приуште куповину куће, да ли је Тајван срећно место за живот? 393 Грађанин, 19. јун 2014, кинеска. хттп://ввв.393цитизен.цом/естате/так/цолумндт.пхп?ид=102
[26] Чен и БиХ, 2014
[27] Пенг, Јанг-Кај, високе цене станова, реформа пореза на некретнине и владајућа класа земљишта, Цоммонвеалтх Опинион . 2. маја 2014. Кинези. хттп://опинион.цв.цом.тв/блог/профиле/259/артицле/1338
[28] Сун, Цхенг-Ии, Три заблуде у реформи пореза на станове и земљиште остављају простор за утају пореза. Унитед Невс. 15. мај 2015, кинески хттп://удн.цом/невс/стори/7339/903591- Пореска реформа за некретнине и интеграцију земљишта-3 лажна отвара врата за утају пореза
[29] Цхиу, Р. Л. Х. Владина интервенција у становању: Конвергенција и азијски змајеви, Часопис за урбану политику и истраживање 26, бр. 3 (2008): 249–269.
[30] Чен, Ји-Линг и Вилијам Ли, Неолиберализација, држава и стамбено тржиште: Трансформација стамбених политика на Тајвану, Часопис за географске науке 59 (2010): 105-131. кинески. ицс.нццу.еду.тв/цед/админ/дата/ПАНЕЛ-Ц/Ц9.2.пдф
[31] Бруто годишњи приход од закупнине, изражен као проценат набавне цене имовине. Ово је оно што станодавац може очекивати као повраћај своје инвестиције пре пореза, накнада за одржавање и других трошкова. – Бруто приноси од најма – Тајван у поређењу са континентом, Глобални водич за некретнине, хттп://ввв.глобалпропертигуиде.цом/Асиа/Таиван/рент-ииелдс
[32] Министарство унутрашњих послова Тајвана. Истраживање потражње за социјалним становањем, 2011. Кинески. совф.мои.гов.тв/стат/Сурвеи/Свеобухватни извештај анкете о потражњи за социјалним становањем.доц
[33] Савети о пореској реформи. Извештај академског Синица . не. 12. (Тајван: Академик Синица, 2014): Кинески. хттпс://ввв.синица.еду.тв/адвице/адвице_так.пдф
[3. 4] Овај чланак треба да изрази захвалност за коментаре од Пинг-Ии Луа, главног извршног директора Тсуеи Ма Ма Фондације за стамбене и друштвене услуге, Јанг-Каи Пенга, председника Организације урбаних ре-с, и Иана Ровена.